Giao dịch dân sự về bất động sản là một trong những loại giao dịch phổ biến nhất trong đời sống xã hội. Bất động sản là tài sản có giá trị cao, liên quan đến nhiều quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Do đó, việc hiểu rõ các quy định pháp luật về giao dịch dân sự về bất động sản là rất cần thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày một số khái niệm cơ bản, các điều kiện và hình thức của giao dịch dân sự về bất động sản, cũng như một số vấn đề thường gặp trong thực tiễn.
1. Khái niệm giao dịch dân sự về bất động sản
Theo Điều 3 Luật Giao dịch bất động sản năm 2014, giao dịch bất động sản là việc chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua, tặng cho, thừa kế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với nhà ở.
Theo Điều 4 Luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự là hành vi của các bên nhằm thiết lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quan hệ pháp luật về tài sản và quyền lợi khác của con người.
Do đó, giao dịch dân sự về bất động sản là hành vi của các bên nhằm thiết lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc nhà ở.
2. Điều kiện của giao dịch dân sự về bất động sản
Để một giao dịch dân sự về bất động sản được coi là hợp lệ và có hiệu lực pháp lý, nó phải thỏa mãn các điều kiện sau:
– Các bên có năng lực hành vi dân sự: là khả năng tự quyết định và thực hiện các hành vi dân sự theo ý chí của mình. Các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi tròn 18 tuổi. Các trường hợp có năng lực hành vi dân sự hạn chế hoặc không có năng lực hành vi dân sự được quy định tại Điều 21 và Điều 22 Luật Dân sự.
– Các bên có ý chí tự do và trung thực: là ý chí của các bên được biểu hiện theo mong muốn của mình mà không bị ép buộc, lừa dối hoặc sai lầm. Các trường hợp ý chí của các bên không được coi là tự do và trung thực được quy định tại Điều 124 và Điều 125 Luật Dân sự.
– Nội dung của giao dịch không trái với qui định của pháp luật, thuần phong mỹ tục và đạo đức xã hội: là nội dung của giao dịch không vi phạm đến các quy tắc bắt buộc của pháp luật, không xâm phạm đến các giá trị truyền thống và đạo lý của cộng đồng. Các trường hợp nội dung của giao dịch bị coi là trái với qui định của pháp luật, thuần phong mỹ tục và đạo đức xã hội được quy định tại Điều 126 Luật Dân sự.
– Hình thức của giao dịch được tuân thủ theo qui định của pháp luật: là hình thức biểu hiện ý chí của các bên phải được thực hiện theo các quy tắc do pháp luật quy định. Đối với giao dịch dân sự về bất động sản, hình thức bắt buộc là hình thức văn bản, trừ khi pháp luật có quy định khác. Ngoài ra, một số giao dịch còn phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định của pháp luật. Các trường hợp hình thức của giao dịch được quy định tại Điều 127 và Điều 128 Luật Dân sự.
3. Hình thức của giao dịch dân sự về bất động sản
Như đã nói ở trên, hình thức bắt buộc của giao dịch dân sự về bất động sản là hình thức văn bản. Văn bản là hình thức biểu hiện ý chí của các bên bằng chữ viết hoặc các ký hiệu khác có ý nghĩa tương đương, được lưu giữ trên giấy hoặc các phương tiện khác có khả năng lưu trữ thông tin. Văn bản có thể là hợp đồng, thoả thuận, di chúc, quyết định, lệnh hoặc các loại văn bản khác theo qui định của pháp luật.
Ngoài ra, một số giao dịch dân sự về bất động sản còn phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký để có hiệu lực pháp lý.
– Công chứng là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận tính xác thực và hợp pháp của văn bản biểu hiện ý chí của các bên. Công chứng được tiến hành bởi công chứng viên hoặc cơ quan công chứng. Các giao dịch dân sự về bất động sản có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên hoặc không xác định được giá trị phải được công chứng, trừ khi pháp luật có quy định khác.
– Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận tính xác thực của chữ ký, dấu hiệu nhận biết cá nhân và nội dung của văn bản biểu hiện ý chí của các bên. Chứng thực được tiến hành bởi ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền khác theo qui định của pháp luật. Các giao dịch dân sự